LAND USE REGULATION IN A 'FREE MARKET SOCIETY
Journal Name:
- Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi
Keywords (Original Language):
Abstract (2. Language):
There is a perception among some that because the United States is considered
a 'free market society' it does not regulate the development of land. This is an
inaccurate perception. An extreme example demonstrating the inaccuracy of the
perception is the amount of regulation that exists in San Marino, California, a
city located in southern California.
San Marino, a wealthy town where the average price of a home is $650,000, may
have more regulations pcr capita than any city in the United States (1). In San
Marino it is illegal to have a trash can or air-conditioner in public view, a dead
lawn or a chain link fence. Bicycles cannot rest on the grass or against trees, and
at least eighty percent of the words on a business sign must be in English.
Watering the sidewalk is a crime. Only single family households are permitted,
and kitchens must be on the first floor of a home. Trees may not be cut down
without City approval, and if a homeowner does a poor job of trimming a tree,
he or she may be sent to a tree trimming class run by the City. These are just a
few of the regulations. Even though the City only has a population of 13,000 there
were more than 700 code enforcement violations filed in 1998.It is important to note, however, that while San Marino appears to have an
excessive amount of regulation, this amount of regulation would not exist if there
were not strong support for it among the residents. This sentiment is expressed
by the resident who said,
We love this town, and the rules are how we keep it this way (1). As mentioned, San Marino is an extreme example of land use regulation.
However, landowners who wish to develop their land in any state in the United
States must comply with a wide variety of land use laws which will be discussed
below.
2. As of July 1, 1998, the U.S. Bureau of
Census, http://www.census.gov/cgibin/
data-map (1999).
3. Information provided by Mary Slupe,
Senior Drafting Aide for the Long Range
Planning Department of the City of San
Diego (June, 1999).
4. Curtis C. Ssproul and Katharine N. Rosenberry,
advising California Condominium and
Home-Owners Associations 1.29(Continuing
Education of the Bar, 1991).
5. 24 Code of Federal Reguiations
(** 100.204-100.205).
The United Stales has federal law regulating the development of land. In addition,
the United States is comprised of fifty states each of which has a different
set of law regulating land. These slates are comprised of local governmental
entities, usually called cities, counties or townships. These local governments
also regulate ihe use of land. Figure 1 depicts the hierarchy of land use regulations.
A developer must comply with federal, state, and local land use law.
Because of the wide variety of land use laws, it would be impossible to describe
all of the land use regulations existing in the United States. Instead, this article
will discuss one set of regulations applying to one residential development in
order to demonstrate the type of regulations with which a landowner must
comply when developing his or her property. Let us assume that Ms. Smith wishes to build 120 houses on 30 acres of land she
owns in Scripps Ranch which is a neighborhood located in San Diego, California.
San Diego is located on the Pacific Coast. Its downtown area is approximately
120 miles south of Los Angeles and approximately 20 miles north of the Mexican
border (Figure 2). Scripps Ranch is a geographic area of the City of San Diego,
and it is located approximately 20 miles north of the City's downtown area.
California has a population of approximately 32 million people (2). San Diego
has a population of approximately 1.25 million people and contains approximately
212,000 acres (3). Scripps Ranch has a population of approximately
20,000 people and contains about 10,000 acres (4).
Bookmark/Search this post with
Abstract (Original Language):
Toplumsal ilişkilerin yönlendirilmesinde serbest piyasanın egemen olduğu
Amerika Birleşik Devletleri'nde arazi kullanımının da özgürce piyasaya
bırakıldığı izlenimi vardır. Ancak bu yanlış bir algılamadır. Bu yanılgının
boyutlarının görülebilmesi için Güney Kaliforniya'da San Marino'daki
düzenlemeleri bir karşı uç örnek olarak vermek olasıdır. San Marino'da çöp
tenekelerinin ya da klima cihazlarının açıkta görünmesi, çim alanların
kurumasına yol açılması, bisikletlerin ağaçlara dayalı olarak bırakılması gibi
durum ve davranışlar yasalarca yasaklanmıştır. Tabelalardaki sözcüklerin yüzde
sekseninin İngilizce olması zorunlu tutulduğu San Marino'da kaldırımların
ıslatılması da suçtur. Ağaçlar izinsiz kesilemez. Uygunsuz budama yapanlar,
zorunlu 'budama kursu'na gönderilirler. Mutfaklar zemin katta yer almak
koşuluyla ve tek hanehalkı oturmak üzere yalnızca müstakil evlerin yapımına izin
verilmektedir. Yaklaşık 13'000 bin kişinin yaşadığı şehirde, 1998 yılında 700'den
fazla yönetmelik ihlali davası yer almıştır. Düzenlemelerin böylesine bir yoğunluk
kazanmasının nedeni, doğrudan yine San Marino'luların kendi tercihleridir.
Amerika Birleşik Devletleri'nde arazi kullanımı Federal, eyalet ve yerel
yönetimlerin düzenlemeleriyle denetlenmektedir. Bu yapılanma içinde, yerden
yere düzenleme farklılıkları görülebilmektedir. Bu yazıda düzenleme çeşitliliğini
göstermek amacıyla, San Diego şehrinde varsayımsal bir örnek ele alınmakta ve
bayan Smith'in 12 hektarlık Scripps Ranch arazisinde 120 konut yapmak üzere
izlemek zorunda kaldığı aşamalar anlatılmaktadır.
Bayan Smith'in uymak zorunda olduğu ilk ve en üst düzeydeki kurallar Federal
yasalardır. Federal Konut Yasası, dört ve daha fazla sayıda konut biriminin
üretilmesi girişimlerinde özürlülerin korunması amacıyla birden fazla katlı
yapılarda asansör yapımını, banyo ve helalarda tutunma elemanları takılmasını,
rampaların, kapı ve dolap kapaklarının tekerlekli iskemle kullananlarca
erişilebilir ölçülerde tutulmasını öngörmektedir. Smith, sulak bir arazide inşaat
işlerine girişmekte ise, 'Su Kirlenmesinin Denetimi' mevzuatına göre izinler
almak zorundadır. Bunun gibi, anten ya da radar çanakları kullanacaksa 'İletişim
Yasası'na, zararlı atıklar söz konusu ise 'Tehlikeli Atıklar Yasası'na, arazisinde özel
canlı türleri varsa 'Tehlike Altında Bulunan Türler Yasası'na uymak zorundadır.
Eyaletler arasında farklılıklar bulunmakla birlikte, arazi kullanımına ilişkin koşulları
ağırlıklı olarak belirleyen, eyalet ve yerel yönetimlerin düzenlemeleridir. Arazi
kullanımı kararları için kapsamlı bir planın varlığı gerekli görülse de kimi eyaletlerde
böyle bir zorunluluk yoktur. Ne var ki, bir plan yapılmışsa arazi kullanım
kararlarının buna uyması da kaçınılmazdır. Kaliforniya Eyaleti'nde, Eyalet
yasalarına göre tüm yerel yönetimlerin planlama birimlerine sahip olmaları ve
şehir planları hazırlamaları gerekmektedir. Yerel yönetim sınırları içinde ve
dışındaki fiziki gelişmeleri gösterir, kapsamlı, iç tutarlılığa sahip ve uzun dönemli
bir Genel Plan yapılması öngörülmüştür. Genel Plan, bir bölgeleme haritasından
ibaret değil, tüm arazi kullanım ve yatırım kararlarını bağlayan bir anayasadır.
Yerel yönelimler onanlı bir Genel Plan edinmedikçe yapılaşmaya izin verme
yetkilerini kullanamazlar. Bu onama gerçekleşmişse, arazi kullanım kararlarının
da bu plana uyması zorunludur. Bir Genel Plan'ın yedi ayrı öğesi bulunur:
1. Arazi Kullanım Öğesi: konut, sanayi, açık alanlar gibi kullanımların yerleri ve
yoğunluklarını belirler.
2. Dolanım Öğesi: kamu taşıma sistemleri, bisiklet yolları gibi yol ağları,
güzergahları ve bağlantıları ile kamu hizmet yapıları arasındaki ilişkileri gösterir. 3. Koruma Öğesi: doğal kaynakları ve bunları korumak için öngörülen yöntemleri
belirler.
4. Açık Alan Öğesi: rekreasyon yapıları, açık alanlar ve bu alanların özelliklerinin
korunması için izlenecek yöntemleri açıklar.
5. Gürültü öğesi: tren yolları, hava alanları, otoyollar ve diğer gürültü
kaynaklarını ve çıkan ses düzeylerini belirler.
6. Güvenlik Öğesi: doğal afetler ve depreme maruz alanları ve bunların vereceği
zararlardan korunma yöntemlerini belirler.
7. Konut Öğesi: mevcut konut stokunu, ödeme gücüne göre konut gereksinmelerini
ve uygulanacak politikaları belirler.
Federal yasalar bu öğelerin Genel Plan'da yer almasını zorunlu tutmakla birlikte,
yerel yönetimlerin de bunları dilediklerince genişletme ve birleştirmelerine olanak
tanır. Yerel yönetimler Genel Plan'a ek ve bununla uyumlu olarak kendi
alanlarındaki yerel topluluklar için ayrı planlar da geliştirebilirler. San Diego şehri
böyle 49 alana ayrılmıştır. Bunların bir bölümü bütünüyle büyük park alanları
oluştururlar; ancak çoğunluğu 'mahalle' (neighborhood) birimleridir. Her mahalle
biriminde bir 'halk planlama grubu' (citizen planning group) kurulmuştur. Bu gruplar,
yerel yönetim görevlilerinin de yardımlarıyla mahallelerin ayrıntılı planlarının
hazırlanmasına katılırlar. Yerel yönetimler, bu planların (community plan)
onanmasıyla her türlü yapılaşmayı bunlara uyumlu yürütmekle yükümlüdürler.
San Diego şehrinde Genel Plan ve öğeleri 420 sayfalık ayrıntılı bir rapor, harita
ve krokilerden oluşmaktadır. Konut öğesi, planın 246 sayfalık en geniş
bölümüdür. Bu bölümde hanehalkı büyüklükleri, reisleri, gelirleri, etnik
grupların gelirleri, yapı türlerine göre doluluk, apartman birimlerinde boşluk
oranlan, ev sahipliği oranları, konut fiyatları gibi göstergelere yer verilmiştir.
Bunlara dayanılarak farklı konut tiplerine olan gereksinmeler bulunur. Planın
öbür bölümleri daha kısa tutulmuştur.
Smith'in Scripps Ranch projesinin, Genel Plan ile uyumlu bulunduğunu
varsayalım. Bu projenin daha ayrıntılı 'Miramar Çiftliği Mahalle Planı' ile uyumlu
tutulması daha zor olacaktır. Düşük yoğunluk (7-12 konut/hektar) verilmiş
bulunan bu plana göre, Smith'in brüt 12 hektarlık alanı, terk edilecek
yüzölçümleri düşülünce net 7.2 hektara indirgenecektir. Bu kısıtlar, Smith'in 120
konut yapma hayallerinin suya düşmesine neden olacaktır. Kaldı ki, Plan'm
başka öğelerinin de göz önüne alınması zorunludur. Açık alan ögesindeki eğimli
arazide yapı yasağına, açık alanların ve ortak hizmet alanları arasındaki yaya
yolları ve patikaların sürekliliğinin sağlanması kurallarına uymak gerekecektir.
Planda hektar başına 250 ağaç dikilmesi koşulu yer almaktadır. Ayrıca açık
alanların %25'i kadarının yol ve patikalar yanısıra kullanıma açık biçimde
düzenlenmesi, piknik masaları, çocuk oyun mobilyaları sağlanması yükümlülüğü
verilmektedir. Gölet çevresindeki yapıların, yaya yollarından olan görünümü engellemeyecek
biçimde konumlandırılmaları ve tek katlı olmaları gerekmektedir.
Böylece Genel Plan ve mahalle planı, çeşitli konularda getirdikleri kısıtlarla
Smith'in yapabileceği konut sayısını düşürmektedir. Bu planlarda öngörülen
koşulların doyurulduğu varsayılırsa, sıra bölgeleme kurallarına gelmektedir. San
Diego şehri 'olağan kullanım bölgeleme düzenlemeleri' dışında, bir de ek
kısıtlara sahiptir. Smith arazisi asgari yaklaşık 700m2 arsa yüzölçümünde birimlere
ayrılması, 20m cephe, 35m derinlik, 5m çekme ölçülerinde ve bir parselde
tek yapı olmak üzere konut kullanımına ayrılmış bir bölgede bulunmaktadır. Bu
bölgede yapılar, arsanın en fazla %60'ı kadar taban alanına ve 10m yüksekliğe
sahip olabilir. Her konutun en az iki adet otopark yeri olacaktır. Bahçede depo
yapılmak istenirse, arsa sınırının ancak bir bölümü kapatılabilir. Bahçe
aydınlatması yapılırsa, komşular izinsiz olarak ışık altında bırakılamaz.Smith'in, arazisinde kazı yapabilmesi için, bu işlerin 'erozyona, su baskınına,
zemin dengesizliklerine yol açmayacağına ilişkin' şehir yönetiminden onay
alması gerekir. Yamaçların görünümünün bozulmaması ilkesi, Smith'in arazisi
düz olsaydı yapabileceği 90 konuttan daha azına izin verilmesine yol açabilir.
Ancak, arsa büyüklükleri ve gruplandırma yöntemlerine başvurularak yetkililer
estetik gerekçelerle ikna edilebilirler. Smith, yapı (PRD, Planned Residential
Development) izni almak için şu belgeleri sunacaktır:
1. mevcut ve öneri yollar, güzergah, adı ve genişlikleri; 2. mevcut ve öneri yapılar,
işaretler; 3. peyzaj ana fikir planı; 4. öneri yol üstü otoparklar; 5. öneri çit ve
duvarların yer ve yükseklikleri; 6. arazi tesviye planı; 7. konut birimlerinin planlan;
8. açık alanlar, yüzölçümleri, nitelikleri. Bu verilerin Şehir İdaresi tarafından yerel
plan ile uyumlu bulunması durumunda konut yapım ruhsatı (PRD) verilecektir.
Kaliforniya çevre yasalarında belirtilen hedeflere öncelikle uyulmak zorundadır.
Yönetim, bir 'çevresel etki raporu' ile projenin trafik, doğa, arkeolojik değerler,
zarar görebilirliğin azaltılması konularındaki özellikleri hakkında bilgi ve
seçeneklerin belirlenmesini ister. Bu raporun maliyeti (100-500 bin$) genellikle
müteahhit tarafından karşılanır. San Diego, bazı nadir kelebek ve kurbağa
türlerinin doğal yaşam alanıdır. Bu türlerin herhangi bir arazide bulunması,
yapılaşmanın orada büyük ölçüde kısıtlanmasına yol açar. Smith bundan kurtulmuştur,
ancak kazı ve dolgu işleri sorun olacaktır. Hazırlanan rapor, yönetimin
yangın, parklar, ulaşım dairelerinin görüşlerini aldıktan sonra 'kesin çevre etki
raporu' elde edilir. Bu noktada Yönetim gerekli görürse ayrıca bir halk bilgilendirme
(public hearing) toplantısı düzenler. Smith projesini imzalarıyla onayan
yetkililer, bu raporu da okumuş olduklarını belgelemek zorundadırlar.
Bu sırada Yönelim, ifraz işleri için gerekenleri ister: 1. yol eksenlerinin
koordinatları, eğim ve genişlikler; 2. drenaj sistemi; 3. irtifaklar, geçiş hakları vb.
4. yangın yollan ve bölgelemesi; 5. parseller; 6. yollar; 7. eğimler; 8. açık alanlar
ve parklar; 9. Genel Plan'a uyumlu olmak üzere diğer fiziki öğeler. Smith yapı
izni almak için ise şu belgeleri sunmak zorundadır: 1. her parselin yerini gösterir
vaziyet planı; 2. sokak ve kaldırım projeleri; 3. açık alan projeleri; 4. önerilen
kullanımların listesi; 5. mimari cephe çizimleri; 6. tesviye planları; 7. jeolojik
raporlar; 8. peyzaj ve sulama ön projeleri; 9. taşkın önleme planı; 10. su, pissu
altyapı planları; 11. yol ve anayol ön planları; 12. kamu yatırımlarının takvim,
aşamalar, finans programları.
Smith'in başvurusu, Yönetim'in tüm dairelerini ve kimi dış birimleri (örneğin,
bölge okulları birimini) dolaşır. Projeler, bu dairelerle uzlaşma noktasını bulma
Çabası İçindedirler. Gelen görüşlere göre Yönetim, başvuruyu kabul, red, ya da
koşullu olarak kabul eder. Ancak Federal ve Eyalet yasaları hangi uyumsuzluk
durumlarında başvuruların kabul edilemeyeceğini ayrıca belirlemiştir. Diyelim
Yönetim, Smith'in başvurusunu uygun gördü. Bu kez, 'ifraz uygulama planı'nın
sunularak ayırma İşlemlerinin yapılması sırası gelir. Artık 'yapı yönetmeliği'nin
kısıtları göz önüne alınacaktır. Temeller, bacalar, drenaj, pissu, elektrik sistemi
ve ayrıca yangın ve deprem standartlarına uyulması, oturma izninin alınabilmesi
için zorunludur. Her adımda Smith harçlarla karşı karşıyadır. Değeri 181'600$
olan bir ev için 26'464$ altyapı, 45'200$ ifraz işleri haçları ödenecektir. Ayrıca
kamu leyhine kimi irtifak haklan kurulacaktır.
Amerika Birleşik Devletleri'nde konut yapımcıları 1988 yılında ortalama %19.23
brüt, %4.5 net kar oranı elde etmişlerdir. Konut yapımı piyasada yeterince karlı
bir iş ise de, yapım işlerinin özgürce yürütülebildiği yargısı ciddi bir yanılgıdır.
Kamunun, arazi kullanımı ve yapılaşma alanlarında düzenlemeler yapması
politikası, geniş bir kesimin zorunluluk gördüğü bir konudur.
FULL TEXT (PDF):
- 1-2
5-29