MACRO IMPLICATIONS OF HOUSEHOLDS’ REINVESTMENT BEHAVIOUR IN EXISTING HOUSING STOCK
Journal Name:
- Orta Doğu Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi
Keywords (Original Language):
| Author Name |
|---|
Abstract (2. Language):
Reinvestments refer to repairs and maintenance activities, as well as
rehabilitation investments undertaken with the purposes of improving
existing housing assets and standard of life (1). Reinvestment behaviour
of household (Hh) in housing has been investigated for more than four
decades in the literature. Macro implications of individual behaviour
however, remain largely neglected. Hhs’ reinvestment behaviour and
expenditures could have impacts in the depreciation of the housing stock,
quality of housing and neighbourhood services, residential adjustment
options, housing supply, etc. In Turkey, although substantial capital
is engaged in reinvestments in the existing housing stock, no tool or
mechanism exists associated with the monitoring of reinvestments. Yet,
Hhs’ reinvestment decisions and expenditures are likely to play a crucial
role in trajectory of Turkish housing stock, neighbourhoods, and in
overall economy. Furthermore, in the current phase of urbanization in
Turkey there are numerous reasons that necessitate purposeful design and
implementation of reinvestment policies. Understanding Hh reinvestment
behaviour and identifying its macro implications would contribute to the
monitoring of the economic system, as well as to urban decision-makers
and planners in designing finer policies and tools of intervention to tackle
problems of the existing housing stock and neighbourhood environments.
Bookmark/Search this post with
Abstract (Original Language):
Mevcut konut stokunda yeniden yatırım, konut stokunun sunduğu
hizmetlerin ve yaşam standardının iyileştirilmesini amaçlayan bakımonarım
faaliyetlerini ve rehabilitasyon yatırımlarını ifade etmektedir.
Çoğu ekonomilerde olduğu gibi, konut stokunda yeniden yatırım kararı
ülkemizde de hanehalkları tarafından verilmektedir. Hanehalkı yeniden
yatırım davranışı her ne kadar mikro düzeyde bir eylem olarak görünse de
hanehalklarının bireysel faydalarından çok daha kapsamlı etkileri olduğu
iddia edilebilir. Bu etkilerin bir kısmı yapılı çevrede gözlenebilirken,
diğerlerini ekonominin genelinde takip etmek mümkündür. Ülkemizde
konut stokunun neredeyse tamamı özel mülkiyet altındadır ve her türlü
yeniden yatırım kararında hanehalkları temel aktördür. Bu nedenle
hanehalklarının yeniden yatırım kararlarının mevcut konut stokunun
yıpranmasının ve yaşam çevrelerinin kalitesinin temel belirleyicilerinden
biri olduğu söylenebilir. Hanehalklarının yeniden yatırım harcamalarının
2007 yılında 1,83 milyar Euro düzeyine ulaştığı, küresel ekonomik
krizin etkilerinin görüldüğü 2008 yılı itibariyle ise 1,42 milyar Euro düzeyinde olduğu tahmin edilmektedir (TÜİK, 2002-08). Diğer bir
deyişle, hanehalklarının yeniden yatırım amacıyla konutlarına yaptıkları
harcamalar ülke genelindeki toplam konut yatırımlarının kayda değer bir
parçasıdır. Ayrıca, hanehalklarının konuta yeniden yatırımlarının inşaat
sektörü için, dolayısıyla ekonominin bütünü için de etkileri olduğunu
söylemek olanaklıdır. Hanehalkı yeniden yatırım harcamaları inşaat
sektöründe hem hizmet, hem de malzeme için talep yaratmaktadır.
2006 yılı tahminlerine göre yeniden yatırım işlerinin inşaat malzemeleri
sanayisinin iç pazarındaki payı % 14’tür (YEM, 2007). Ayrıca, 2006 yılı
itibariyle sektörde bu alanda hizmet ve malzeme sağlayan 6500 kayıtlı
firma olduğu bilinmektedir.
Mevcut konut stokunda yeniden yatırım Türkiye’de güncel bir kentsel
ekonomik eğilim olduğu halde bu konu araştırmacılar ve karar vericiler
tarafından neredeyse tamamen ihmal edilmiştir. Oysa yeniden yatırım
konusunda ivedilikle politika tasarlamak ve uygulamak için birden
çok neden sayılabilir. Bu nedenlerden ilki kentlerimizde deprem ve sel
felaketlerine karşı dirençli ve güvenli kentsel çevreler yaratmak ihtiyacıdır.
Ayrıca, ülkemiz kentleşmesinin bugünkü aşamasında yıllık nüfus artış
hızının azalma eğiliminde olduğu, kente olan göçün yavaşladığı ve ülke
genelinde kentsel konut stoku üretiminin kentsel hanehalkı sayısının
oldukça üzerinde seyrettiği bilinmektedir. Böyle bir ortamda, konut
politikalarının önceliğinin yeni konut üretimini teşvik etmekten ziyade
mevcut kentsel çevrelerin ve konut stokunun niteliğinin iyileştirilmesi
olması beklenir. Türkiye’de yeniden yatırım politikaları tasarlanması
ve uygulanması ihtiyacının bir nedeni de mevcut mülkiyet rejimidir.
Neredeyse tamamı özel mülkiyet altında olan stokun büyük bir kısmı
kısa süreler içinde üretilmiş ve toplu halde eskiyecektir. Çoğunluğunu
apartman yapılarının oluşturduğu bu stokta karar verme erki koşulsuz
olarak parçalanmış ve ortak karar verme olasılığı azalmıştır. Bu stokun
serbest piyasa ortamında yenilenmesi neredeyse imkansız hale gelmiştir
(Balamir, 1975). Bu nedenle bu stok yaşlandıkça bireysel yeniden yatırım
girişimlerinin artması beklenebilir. Yeniden yatırım politikalarının
geliştirilmemesi durumunda ise mevcut konut stokunda ve kentsel
çevrelerde yaşam kalitesinin denetlenmesi mümkün olamayacaktır. Ayrıca,
düşük kredi olanaklarının varlığı gibi güncel koşullar ve inşaat sektöründe
hizmet ve malzeme açısından son yıllarda yaşanan gelişmeler de mevcut
stokta yeniden yatırımı teşvik edicidir. Bunun anlamı, yakın gelecekte
Türkiye’de konut ve kentsel gelişme bağlamında yeniden yatırımın sosyal
ve ekonomik anlamının daha da derinleşeceğidir.
Hanehalkı yeniden yatırım davranışını anlamak ve bu davranışın üst
ölçekteki etkilerini ortaya koymak kentsel karar vericilere ve plancılara
mevcut konut stokunda ve yaşam çevrelerinde ortaya çıkan problemleri
çözmek amacıyla müdahale araçları ve politikalar tasarlamada girdi
oluşturacaktır.
FULL TEXT (PDF):
- 2
127-143