The Discount Rate for Income Properties
Journal Name:
- Harvard Deusto Business Research
Keywords (Original Language):
| Author Name |
|---|
Abstract (2. Language):
Due to the lack of liquid and transparent markets it is
extremely difficult to estimate betas for income
property returns. Because of these difficulties, the
CAPM is discarded by practitioners when valuing
income properties. Instead, free cash flows are often
discounted with rates derived from Gross Yields.
However, Gross Yields only apply to income streams
and other cash flows closely correlated with income
whereas different discount rates must be applied to
other cash flows such as expenses and investments. It
is remarkable that this obvious anomaly has not been
previously pointed out in the literature on real estate
valuation. The common practice of discounting free
cash flows with Gross Yields results in an
overvaluation bias. Through a simple example it is
demonstrated that the bias is more pronounced for
larger gross yields, and the more important are the less
risky cash flow streams in relation to the income
correlated ones.Abstract (Original Language):
Debido a la ausencia de mercados líquidos y
transparentes es muy difícil la estimación de betas para
los rendimientos de propiedades generadoras de renta.
Por este motivo, el modelo CAPM generalmente se
descarta para la valoración de estos activos y, en su lugar,
las analistas suelen utilizar los rendimientos brutos
(gross yields) para descontar los flujos de caja libres. Sin
embargo, los rendimientos brutos solo son aplicables a
los ingresos y otros flujos de caja altamente
correlacionados con ellos. Otras partidas, como los gastos
operacionales y las inversiones, deben ser descontadas a
tasas diferentes. Es muy curioso que esta obvia anomalía
no haya sido detectada previamente en la literatura sobre
valoración de activos inmobiliarios. La práctica común da
como resultado una sobrevaloración de estos inmuebles.
A través de un ejemplo práctico se muestra cómo la
sobrevaloración es más pronunciada cuanto mayores son
los rendimientos brutos y cuanta más importancia
relativa tienen los flujos de caja menos riesgosos.
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